Fondo de créditos hipotecarios en dólares
El mercado financiero y el sector inmobiliario argentino asisten a la implementación de un esquema de financiamiento novedoso. Se puso en marcha la colocación del Fondo Allaria Lendar, el primer Fondo Común de Inversión Cerrado (FCIC) de créditos hipotecarios en dólares del país.
Bajo el ticker ALLFD, este instrumento financiero busca tender un puente directo entre quienes quieren hacer rendir sus ahorros en moneda dura y quienes necesitan financiamiento para acceder a una vivienda.
La propuesta se apoya en un circuito, en el cual, el inversor minorista puede suscribir cuotapartes desde un monto de 500 dólares MEP.
Esos fondos son administrados para otorgar créditos hipotecarios denominados en dólares a familias que buscan comprar su casa.
A medida que los deudores devuelven el capital y pagan los intereses mes a mes, se genera el flujo de fondos que alimenta el rendimiento del instrumento, estimado en torno al 9% anual.
Para garantizar la liquidez, el fondo cuenta con un horizonte de 4 a 6 años, ventanas de rescate voluntario a partir del tercer año y negociación en el mercado secundario de BYMA.
Desde el punto de vista del inversor, el instrumento presenta ventajas:
El rendimiento superaría a los plazos fijos en dólares, a las obligaciones negociables de primera línea y a la renta por alquileres tradicionales, permitiendo además dolarizar posiciones en el sector inmobiliario sin la necesidad de comprar un inmueble físico.
El fuerte del fondo radica en su política de riesgo, ya que solo cuenta con un aforo máximo del 35% del valor de la propiedad.
Esto significa que el fondo solo financia una tercera parte del inmueble.
Por ejemplo, si una casa vale 100.000 dólares, el crédito es de 35.000 dólares. Esto motivaría a que el comprador tenga un alto compromiso de pago al haber aportado el 65% restante de su bolsillo.
Además, al tratarse de una cartera atomizada en cientos de créditos chicos, el riesgo de cobro está diversificado y mantiene una baja correlación con volatilidad de las acciones o los bonos soberanos.
Sin embargo, la estructura también plantea ciertos riesgos e interrogantes:
Según el economista Leopoldo Hernán Castelli este tipo de inversión es para tenerlo en cartera hasta el final y agrega:
Al tratarse de un fondo cerrado, la liquidez es acotada. Entonces, si el inversor sale anticipadamente corre el riesgo, en el caso que el volumen del mercado secundario sea bajo, de vender las cuotapartes a un valor menor. Por ende, el rendimiento podría ser menor al esperado manifestó Castelli
Para el tomador del crédito, tiene la ventaja que el sistema representa una alternativa ágil y ofrece la previsibilidad de una tasa fija en dólares en lugar de la indexación diaria de los créditos UVA.
No obstante, el requisito de contar con el 65% del valor de la propiedad como ahorro previo convierte a este crédito en selectivo. Básicamente está apuntado a quienes buscan cambiar su vivienda por una mejor que a los que necesitan acceder a su primer vivienda.
