El mercado inmobiliario se recupera al compás de la política económica y cambiaria actual

En el año 2024 cambiaron las reglas de juego en el mercado, y el sector inmobiliario salió beneficiado producto de un mayor volumen de actos de escritura de compra venta de propiedades.

Según los datos publicados por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad de escrituras de compraventa en la ciudad fue un 35 % mayor en el 2024 respecto al 2023.

El aumento es muy significativo, la cantidad se incrementó en 14.241 operaciones adicionales respecto al 2023, por lo que en el 2024 se registraron un total de 54.770 escrituras de compraventa.

Desde la consultora, LHC Economía & Finanzas, se hizo un estudio para explicar las causas de este fuerte incremento.

Tanto en el 2023 como en el 2024, el cepo cambiario se mantuvo vigente, por ende, los canales para acceder a los dólares para realizar las transacciones son los mismos en ambos años.

Por un lado, tenemos al canal del atesoramiento, que está compuesto por la tenencia de los dólares atesorados por parte de los particulares o las empresas, ya sea en caja de ahorros, caja de seguridad o los mantenidos en él “colchón”.

Por el otro lado, tenemos a el canal de la adquisición, que es a través de la compra de dólares a través de operaciones por fuera del valor oficial, es decir, dólares financieros, o bien, el billete físico fuera del mercado oficial de cambios y por fuera del mercado financiero registrado.

Luego tenemos el canal del financiamiento, a través de créditos hipotecarios bancarios. 

Lo que sucedió en el 2024 es que la brecha entre el dólar oficial y los financieros, disminuyó considerablemente. Esto creó una condición favorable para el sector inmobiliario, beneficiando a las canales de adquisición y el de financiamiento. 

Una brecha promedio muy baja en el período analizado, hizo que entre al modelo una de las variables más importantes, el tipo de cambio real multilateral (TCRM).

En la construcción del modelo, entran en juego todas las operaciones mensuales de compraventa y el promedio mensual del TCRM.

Gráfico de la regresión con los promedios ponderados por mes del TCRM y actos mensuales.

Bajo todas las condiciones mencionadas realizamos la regresión logarítmica a nuestro modelo.

El resultado nos da que el coeficiente determinado es de 0,9354. 

Lo que significa que el aumento del 35% de los actos de compraventa en CABA en el 2024 es explicado en un 93,57% por la apreciación del tipo de cambio real multilateral. 

Es decir, las operaciones de compraventa dependieron fuertemente de la variación de la variable independiente. En nuestro modelo, la variable independiente es el tipo de cambio real multilateral, con el supuesto (hecho en la realidad) de que la brecha entre los tipos de cambio oficial y las de los dólares paralelos sea mínima.